Что такое налоговый вычет по ипотеке и сколько можно вернуть
Налоговый вычет — это возврат уплаченного НДФЛ (13%) за расходы на покупку или строительство жилья. По семейной ипотеке вычет работает так же, как и по любой другой ипотеке. Это не отдельная льгота: семейная ипотека снижает ставку, налоговый вычет — возвращает часть денег от государства.
В 2026 году действуют два вычета:
- Имущественный — до 260 000 ₽ (13% от 2 млн ₽ максимальной базы).
- Процентный — до 390 000 ₽ (13% от 3 млн ₽ уплаченных процентов).
Итого максимум — 650 000 ₽ возврата на одного заёмщика. Для семьи (муж + жена) сумма удваивается — до 1 300 000 ₽.
Имущественный вычет: 260 000 ₽ за покупку или строительство
База — фактические расходы на покупку готового дома или строительство по договору подряда, но не более 2 млн ₽. С этой суммы возвращается 13% подоходного налога.
Пример: вы построили дом за 6 млн ₽. База для вычета — 2 млн ₽ (максимум). Возврат: 260 000 ₽ (13% × 2 млн). Если в сделке участвует супруг — он тоже получает 260 000 ₽ (итого 520 000 ₽ на семью).
Что входит в расходы для вычета на строительство:
- Оплата по договору подряда (включая работы и материалы, если они в смете);
- Покупка участка с категорией ИЖС (важно — категория должна быть ИЖС, а не ЛПХ или СНТ);
- Проектная документация;
- Подключение коммуникаций (свет, газ, вода) если оформлено документально;
- Отделочные работы по договору, если в нём прописана отделка.
Процентный вычет: 390 000 ₽ с уплаченных процентов по ипотеке
База — фактически уплаченные проценты банку, но не более 3 млн ₽ за весь срок ипотеки. Возврат 13% = до 390 000 ₽.
Пример: за 20 лет кредита 4 млн ₽ под 6% годовых вы заплатите банку процентов примерно 2,9 млн ₽. С этой суммы возврат — 377 000 ₽ (13%). Если бы проценты составили 4 млн ₽ — возврат был бы 390 000 ₽ (максимум), оставшаяся часть не возвращается.
Важно: процентный вычет даётся только на один объект жилья. Имущественный вычет с 2014 года можно «добирать» с разных объектов до достижения лимита 2 млн ₽.
Как подать на вычет: 3 способа
Через работодателя
Самый быстрый способ. Подаёте заявление в ИФНС, получаете уведомление о праве на вычет, относите работодателю. С зарплаты перестаёт удерживаться НДФЛ — вы получаете на руки полную сумму до исчерпания лимита.
Срок: 1–2 месяца от подачи до начала возврата.
Через ИФНС за прошедший год
Подаёте декларацию 3-НДФЛ за прошедший календарный год. После проверки (до 3 месяцев) налоговая возвращает деньги одной суммой на счёт.
Срок: 3–4 месяца от подачи до получения.
Через личный кабинет налогоплательщика
С 2022 года — упрощённый порядок: ИФНС сама собирает данные из банков, формирует заявление, налогоплательщик только подтверждает. Деньги приходят за 1–2 месяца. Доступно через nalog.gov.ru или Госуслуги.
Документы для получения вычета
- Паспорт и СНИЛС;
- Договор подряда с Юржилсервис (или договор купли-продажи на готовый дом);
- Платёжные документы (квитанции, выписки по счёту, что подтверждают оплату);
- Кредитный договор с банком;
- Справка из банка об уплаченных процентах за год;
- Свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН) — после регистрации дома;
- Справка 2-НДФЛ с работы;
- Декларация 3-НДФЛ (если подаёте за прошлые годы).
Юржилсервис помогает подготовить пакет документов для налоговой бесплатно — все нужные справки, договор подряда, акты выполненных работ — оформляем по форме, принимаемой ИФНС.
Сроки и нюансы
- Право на вычет возникает после регистрации права собственности (для строительства — после ввода в эксплуатацию);
- Подать на вычет можно в любое время — лимит давности 3 года для возврата ранее уплаченного НДФЛ;
- Если в год вы заплатили НДФЛ меньше суммы вычета, остаток переносится на следующие годы (без ограничения по сроку);
- Для процентного вычета — возврат идёт по мере фактической уплаты процентов (то есть растягивается на весь срок ипотеки).
Можно ли получить вычет с маткапитала?
Нет. Имущественный вычет даётся только с собственных средств заёмщика. Если часть стоимости оплачена маткапиталом или иной субсидией — эта сумма исключается из базы вычета.
Пример: дом 5 млн ₽, маткапитал 833 024 ₽ ушёл на ПВ. База вычета — 4 166 976 ₽ (5 млн минус маткапитал), но не более 2 млн ₽ лимита. Возврат остаётся 260 000 ₽.
Итог: реальный план получения 650 тыс. ₽
После сдачи дома и регистрации права собственности:
- Год 1: подаёте на имущественный вычет (260 000 ₽). За год возвращается весь НДФЛ, если ваш доход 200+ тыс. ₽/мес — получаете 260 000 ₽ полностью.
- Год 2+: подаёте на процентный вычет ежегодно. За 20 лет ипотеки получите до 390 000 ₽ — растянуто на годы, но возвращаются все уплаченные проценты в 13%.
Семья из двух заёмщиков с равными долями: 1 300 000 ₽ возврата за весь период. Это деньги на отделку, мебель, ремонт автомобиля — реальная финансовая помощь после стройки.