Поможем получить одобрение ипотеки на строительство дома
Считаем, сколько одобрит банк по вашему доходу, проверяем участок, готовим договор подряда и смету в том виде, в каком их принимает банк, и подаём заявку сразу в несколько банков. Отдельной платы за это нет.
Почему у застройщика шансы выше, чем у брокера
- Брокер готовит анкету, мы готовим объект: договор подряда, смету по этапам, проект и геологию — именно на них разворачивают заявки по ИЖС
- Аккредитация снимает целую категорию отказов «подрядчик не подходит банку»
- Подаём в 2–3 банка одновременно: скоринговые модели у них разные
Что мы делаем, чтобы заявку одобрили
Одобрение по ипотеке на строительство дома зависит не только от заёмщика: банк одновременно проверяет вас, участок, подрядчика и смету. Первое от нас не зависит — остальные три собираем мы.
Считаем потолок одобрения за час
До всякой заявки считаем показатель долговой нагрузки и сумму, которую банк реально одобрит по вашему доходу: банки закладывают под платёж не больше 50% дохода за вычетом других кредитов. Если цифра не сходится с бюджетом дома — говорим сразу, а не после отказа.
Проверяем участок до подачи
Смотрим выписку ЕГРН: категория земли, вид разрешённого использования, обременения, границы. Участок «для садоводства» без права застройки или неразмежёванные границы — стоп-фактор, который выясняется бесплатно за день, а не через две недели отказом.
Готовим договор подряда и смету в формате банка
Банку нужна детальная смета по этапам с фиксированной ценой и график платежей, а не «дом под ключ — 5 млн». Мы аккредитованы, поэтому наш договор принимают без доработок: это снимает целую категорию отказов «подрядчик не подходит».
Проект и геология — бесплатно
Проектная документация и геология участка входят в договор подряда и идут в пакет для банка. Отдельно за них платить не нужно — это часть подготовки к сделке, а не платная услуга.
Подаём в несколько банков одновременно
У банков разные скоринговые модели: один и тот же клиент получает отказ в одном и одобрение в другом. Мы подаём пакет сразу в 2–3 банка из 5 аккредитованных и выбираем лучшее решение. Предварительный ответ — 3–5 рабочих дней.
Ведём до сделки и раскрытия эскроу
После одобрения остаётся оценка, страхование, подписание и открытие эскроу-счёта — выход на сделку занимает 20–30 дней. Сопровождаем на каждом шаге: от вас паспорт, подтверждение дохода и свидетельства о рождении детей.
Сколько одобрят по вашему доходу
Банк закладывает под платёж около 50% дохода семьи за вычетом платежей по другим кредитам. Посчитайте потолок до подачи заявки — это бесплатно, ничего не заполняя и никому не звоня.
Сколько мне одобрят?
Банк считает от дохода, а не от цены дома. Укажите доход семьи и деньги на старте — покажем бюджет дома, который проходит по семейной ипотеке 6%.
- Кредит банка
- 7,9 млн ₽
- Первоначальный взнос
- 2 млн ₽
- Платёж в месяц
- 47 083 ₽
Ориентир, а не решение банка: считаем по правилу «под платёж — до 50% дохода семьи» при ставке 6% и взносе от 20%. Банк дополнительно смотрит стаж, кредитную историю и показатель долговой нагрузки. Точную сумму назовём после заявки — бесплатно и без обязательств.
Бюджет ограничен первоначальным взносом
Доход позволяет больше — не хватает денег на старте. Взнос по программе от 20% от цены дома, и каждые добавленные 100 000 ₽ поднимают бюджет примерно на 500 000 ₽. Взнос можно закрыть материнским и региональным капиталом, продажей квартиры или машины.
Что банк проверяет при одобрении
Шесть критериев, по которым принимается решение. Первые четыре — про заёмщика, последние два — про объект и подрядчика; именно они чаще всего оказываются неожиданностью.
Долговая нагрузка (ПДН)
Сумма всех ежемесячных платежей к доходу. Потолок — около 50%: если ипотека вместе с действующими кредитами выходит выше, заявку не одобрят даже при идеальной кредитной истории. Лимиты по кредитным картам считаются как долг, даже если карта лежит неиспользованной.
Кредитная история
Просрочки за последние три года, особенно свыше 90 дней. Пустая история тоже минус — банку не на чем строить оценку. Свой отчёт можно бесплатно запросить в бюро дважды в год и заранее увидеть, что там на самом деле.
Занятость и стаж
Обычно от 3–6 месяцев на текущем месте и около года общего стажа. Для ИП и самозанятых — деятельность от 12 месяцев, декларации и выписки по счёту.
Возраст и созаёмщики
21–75 лет на момент погашения. По семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года оба супруга обязательно становятся созаёмщиками — доход второго учитывается автоматически и обычно поднимает одобряемую сумму.
Участок и объект
Земля ИЖС или ЛПХ с правом застройки, без обременений, с установленными границами. Участок в СНТ кредитуют не все банки. Дом должен быть капитальным и жилым — «садовый домик» и каркас без фундамента под программу не проходят.
Подрядчик и смета
Строить по льготной программе можно только по договору подряда с аккредитованной компанией. Банк проверяет саму компанию, детализацию сметы и график этапов. Хозспособ (стройка своими силами) под программу не подходит.
Как повысить шансы на одобрение
Только то, что реально меняет цифру в скоринге. Первые три пункта работают быстрее остальных.
- Закрыть неиспользуемые кредитные карты — не обнулить баланс, а именно закрыть: банк считает долгом весь одобренный лимит.
- Добавить созаёмщика с доходом. По семейной ипотеке супруг и так созаёмщик, но можно добавить родителей — это прямо поднимает одобряемую сумму.
- Увеличить первоначальный взнос: чем он больше, тем меньше кредит и ПДН. Материнский капитал (963 243 ₽ за второго ребёнка) засчитывается как взнос и не требует своих денег.
- Взять справку по форме банка вместо 2-НДФЛ, если часть дохода не проходит официально: её принимают не все банки, но те, что принимают, учитывают полный доход.
- Не подавать заявки самостоятельно веером в течение месяца: каждая попытка отражается в кредитной истории, и серия отказов ухудшает оценку. Пакет подаётся один раз и сразу в несколько банков.
- Сначала исправить очевидное: просроченный паспорт, опечатка в справке, неоплаченный штраф в исполнительном производстве. Это формальные отказы, которые лечатся за день.
Банки, в которых мы аккредитованы
Ставку по госпрограмме задаёт государство — она одинаковая везде. Банки отличаются другим: как раскрывается эскроу при стройке, можно ли подать онлайн и насколько лояльно смотрят на подтверждение дохода. Поэтому подаём в несколько сразу.
| Банк | Эскроу по этапам | Онлайн-подача | Особенность |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | да | да | Онлайн-подача через ДомКлик, поэтапное раскрытие эскроу по этапам стройки |
| ВТБ | — | да | Высокий лимит по семейной, дисконт к ставке за страхование жизни |
| Альфа-Банк | — | да | Быстрое решение и цифровая сделка без визита в офис |
| Газпромбанк | — | — | Лояльные требования к подтверждению дохода созаёмщиков |
| Россельхозбанк | да | — | Профильный банк по сельской ипотеке от 3% и ИЖС |
Условия зависят от банка, страхования и подтверждённого дохода и проверяются на дату заявки. Ставка по льготной программе едина и устанавливается государством.
Входим в каталог проверенных подрядчиков ИЖС сервиса недвижимости Сбербанка. Строим по ипотеке с расчётами через эскроу-счёт.
Смотреть карточку на ДомКликВключены в реестр подрядчиков ИЖС на «Строим.ДОМ.РФ» — портале государственного института развития ДОМ.РФ. Строим по стандартам с эскроу.
Смотреть в реестре ДОМ.РФОсобые случаи: самозанятые, декрет, отказ в прошлом
Ситуации, из-за которых чаще всего вообще не подают заявку — хотя по каждой есть рабочий сценарий.
Самозанятые и ИП
Одобряют, но пакет другой: справка о доходе из приложения «Мой налог» либо декларации за год и выписки по расчётному счёту. Требуется деятельность от 12 месяцев. Часть банков смотрит на среднемесячный оборот, часть — на задекларированный доход; подаём туда, где условия под ваш случай мягче.
Доход подтверждается частично
Справка по форме банка учитывает доход, который работодатель готов подтвердить подписью, но не проводит официально. Её принимают не все банки — из аккредитованных у нас такие есть. Ещё вариант — созаёмщик с «белым» доходом.
Декрет и пособия
Пособие по уходу за ребёнком доходом для скоринга обычно не считается, но семейная ипотека оформляется на второго супруга, а находящийся в декрете идёт созаёмщиком без учёта дохода. На право по программе это никак не влияет.
Ребёнок-инвалид
Ставка снижается до 3% годовых независимо от даты рождения ребёнка — это отдельное основание для участия в программе. Нужна действующая справка об инвалидности; помогаем собрать пакет так, чтобы банк применил именно эту ставку, а не базовую.
У семьи уже есть льготная ипотека
С 1 февраля 2026 действует правило «одна семья — одна льготная ипотека»: второй льготный кредит не выдадут. Считаем два сценария — погасить первый или взять рыночную ставку с досрочным погашением — и показываем цифры по обоим, а не отговариваем.
Уже получен отказ
Формулировка отказа обычно говорит, что именно не сошлось. Разбираем бесплатно и честно отвечаем: подавать в другой банк сейчас, поправить документы или подождать несколько месяцев. Повторная заявка без разбора причины даёт второй отказ и портит историю.
Что делать, если банк отказал
Отказ — не приговор и почти никогда не про вас лично: у банка формальные критерии, и большинство из них поправимы. Мы подаём заявку сразу в 2–3 банка, потому что решения у них разные по одному и тому же клиенту. Ниже — частые причины и что с ними делать.
Высокая долговая нагрузка
Почему так. Банк считает показатель долговой нагрузки: сумму всех платежей к доходу. Если вместе с ипотекой выходит больше половины дохода, заявку не одобрят даже при хорошей кредитной истории.
Что делать. Закрыть или рефинансировать мелкие кредиты и обязательно закрыть неиспользуемые кредитные карты — их лимит считается как долг, даже если вы им не пользуетесь. Помогает и добавление созаёмщика с доходом.
Кредитная история
Почему так. Просрочки за последние 3 года, особенно свыше 90 дней, — самая частая причина. Пустая история тоже настораживает: банку не на что опереться.
Что делать. Запросить свою историю в бюро (два отчёта в год бесплатно) и проверить, нет ли чужих или закрытых, но не отражённых долгов. Ошибки исправляются заявлением. Если просрочки реальные — 6–12 месяцев аккуратных платежей заметно меняют картину.
Доход не подтверждается
Почему так. Часть дохода «в конверте» или короткий стаж на текущем месте: обычно нужно от 3–6 месяцев на последнем месте и год общего стажа.
Что делать. Справка по форме банка вместо 2-НДФЛ подходит не везде, но подходит: она учитывает доход, который работодатель готов подтвердить. Для ИП и самозанятых — декларации и выписки по счёту за год. Иногда достаточно дождаться окончания испытательного срока.
Вопросы к участку
Почему так. Земля должна допускать строительство жилого дома: ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта. Обременения, неразмежёванные границы и назначение «для садоводства» без права застройки — стоп-фактор.
Что делать. Проверяем выписку ЕГРН до подачи заявки — это бесплатно и снимает большинство проблем заранее. Категорию и вид разрешённого использования в ряде случаев можно изменить, но это отдельный срок.
Подрядчик не подходит банку
Почему так. По льготной программе строить можно только по договору подряда с аккредитованной компанией, а смета должна быть детальной и фиксированной.
Что делать. Юржилсервис аккредитован в пяти банках, и наш договор подряда принимают без доработок. Если отказ пришёл из-за подрядчика — это как раз тот случай, который решается сменой подрядчика, а не ожиданием.
Ошибки в документах
Почему так. Опечатка в справке, просроченный паспорт, несоответствие данных в анкете и документах — формальный, но реальный отказ.
Что делать. Пакет документов собираем мы и проверяем перед подачей. Повторная подача после исправления обычно проходит без проблем.
У семьи уже есть льготная ипотека
Почему так. С 1 февраля 2026 действует правило «одна семья — одна льготная ипотека»: второй льготный кредит не выдадут, пока действует первый.
Что делать. Вариантов два: погасить первый кредит или оформить рыночную ипотеку. Посчитаем оба — иногда рыночная ставка с досрочным погашением выходит разумнее, чем ожидание.
Уже получили отказ?
Скажите, в каком банке и с какой формулировкой — по ней обычно понятно, что именно не сошлось. Разберём бесплатно и скажем честно: подавать в другой банк прямо сейчас, поправить документы или подождать несколько месяцев. Если случай безнадёжный, так и скажем — тянуть вас в заявку ради заявки смысла нет.
Разобрать мой отказОт заявки до ключей: сколько это занимает
Каркасный дом — около 5 месяцев (стройка 2,5–4 месяца) от заявки до заселения, дом из газобетона — около 7–8 месяцев (стройка 5–7 месяцев). Оформление и стройка частично идут параллельно, поэтому общий срок меньше, чем сумма этапов.
Заявка и предварительный расчёт
1 деньСчитаем платёж по вашему доходу и выбранному проекту. По телефону ориентир назовём сразу, письменный расчёт — в течение дня.
Решение банка
3–5 рабочих днейПодаём заявку сразу в 2–3 банка-партнёра и выбираем условия. Предварительное решение приходит за 3–5 рабочих дней — три дня это удачный случай, пять обычный.
Проект, смета, геология
1–2 неделиИнженер выезжает на участок, делаем геологию и проект, фиксируем смету. Банк получает готовый комплект — по нему и одобряется сумма.
Сделка и открытие эскроу
20–30 дней от заявкиПодписываем кредитный договор и договор подряда, банк открывает эскроу-счёт. С этого момента начинаются платежи по кредиту — дома ещё нет, и это нормально: так же устроена покупка квартиры в новостройке.
Фундамент
2–3 неделиВыходим на участок. Тип фундамента уже определён геологией, поэтому сюрпризов с грунтом на этом этапе не бывает.
Коробка и кровля
4–6 недельСтены, перекрытия, стропильная система, кровля, окна и наружные двери. Дом встаёт под крышу — самый заметный этап на фотоотчётах.
Утепление, фасад, инженерия
4–8 недельКонтур утепляется, монтируется фасад, заходит электрика, вода, канализация и отопление. Дальше — отделка по выбранной комплектации.
Сдача, кадастр и ключи
2–4 неделиПринимаете работы, ставим дом на кадастровый учёт и регистрируем право собственности. После этого банк раскрывает эскроу и перечисляет деньги нам — не раньше.
Когда начинаются платежи по кредиту
С месяца, следующего за сделкой, — то есть когда дом ещё строится. Это устроено так же, как покупка квартиры в новостройке: платёж идёт, объект возводится. Если вы снимаете жильё, эти несколько месяцев придётся платить и за аренду — заложите их в бюджет заранее.
Что если дом не сдадут в срок
Деньги лежат на эскроу-счёте, и подрядчик не имеет к ним доступа до сдачи дома и постановки на кадастровый учёт. Не сдали — средства возвращаются вам, а не остаются у застройщика. Именно поэтому эскроу по ИЖС и сделали обязательным.
Каталог ТОП проектов каркасных домов 2026 г.
Скачайте PDF-каталог
Каталог 2026: каркасные и каменные дома с ценами, площадями и сроками строительства. Оставьте телефон — откроем сразу после заявки.